Aussagen über die heutige und die künftige Situation  zu machen, welche eine Entscheidungsgrundlage für ein Projekt bilden. Die Standort- und Marktanalyse ist die systematisch-methodische Untersuchung von Standort und Markt. Ziel ist es, objektive


Ausgangslage

Das Erstellen einer Standort- und Marktanalyse gehört zu den anspruchsvollsten Arbeiten. Sie behandelt vielseitige Themen und es braucht viel Erfahrung, um die richtigen Schlüsse zu ziehen. Die Erkenntnisse fliessen in einer sehr frühen Phase in das Projekt ein und haben dadurch eine grosse Hebelwirkung.

Fragestellungen

  • Wie wird der Markt auf mein Angebot reagieren?
  • Was sind die Chancen und Risiken des Standortes?

Ziel

  • Präzise, nachprüfbare Aussagen
  • Übersichtliche Darstellung
  • Illustration der Daten

Eine Analyse sollte verlässliche Aussagen zu folgenden Themen machen.

Angebot

  • Bestand
  • Neubautätigkeit
  • Konkurrenzsituation
  • Preisniveau: Angebotspreise, nachhaltiger Marktmietzins
  • Elastizität des Angebotes (je Objektsegment)

Nachfrage

  • Leerstand
  • Volumen
  • Präferenzen der Nachfrager
  • Elastizität der Nachfrage (je Objektsegment)

Makrolage

  • Wirtschaftliche Bedeutung
  • Angebot an: Bildung, Gesundheit, Freizeit und Kultur
  • Demografische Zusammensetzung und Entwicklungstendenz
  • Verkehrssituation
  • Steuerliche Attraktivität

Mikrolage

  • Image und Wahrnehmung
  • Verkehr und Parkierung
  • Angebot an: Bildung, Gesundheit, Freizeit und Kultur
  • Erreichbarkeit von: Schulen, Einkaufsmöglichkeiten
  • Aufenthaltsqualität
  • Immission von Lärm u. dgl.
  • Steuerliche Situation
  • Demografie

Baurecht

  • Kanton: Richtpläne (räumliche Entwicklung, übergeordnete Interessen)
  • Gemeinde: Rahmennutzungspläne (Zonenplan, Zonenordnung), Sondernutzungsplan (Arealüberbauung, Gestaltungsplan u. dgl.)

Chancen und Risiken aufzeigen (themenübergreifend)

  • Markt bezogen: zu erwartende Dynamik u. dgl.
  • Objekt bezogen: Optimierungen im Layout u. dgl.
  • Technisch: Instandhaltung, Instandsetzung u. dgl.
  • Rechtlich: Ausnützungsreserve, Dienstbarkeiten u. dgl.
  • Steuerlich: MwSt.-Optierung oder Szenario bezogene Optimierungen
  • Finanziell: Optimierung in der Finanzierung
  • Kaufmännisch: Mietverträge, Überwälzung der Nebenkosten u. dgl.

Jan Baumgartner
eidg. dipl. Immobilientreuhänder