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Buchstabe A

Abschreibung

Mit der Abschreibung erfasst man planmässige oder ausserplanmässige Wertminderungen. Die Abschreibung korrespondiert mit dem Wertverlust von Anlagevermögen innerhalb eines Zeitraums.

Agglomeration

Stadt und die mit ihr verwachsenen, rechtlich selbständigen Vororte

Akonto

Ist eine Form von Teilzahlung. Sie steht unter dem Vorbehalt der endgültigen Abrechnung.

Alleineigentum

Begriff für: Alleineigentum bezeichnet das Eigentum einer Person, deren Eigentumsrechte an einer Sache ausschließlich in deren Hand liegen. Alleineigentümer können souverän über ihr Eigentum verfügen und sind in ihrer Entscheidung nicht vom Willen anderer abhängig.

Altersentwertung

Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau

Amortisation

Die Amortisation steht für den Prozess, eine Schuld zu tilgen.

Indirekte Amortisation

Die Amortisationsbeträge werden nicht unmittelbar zur Tilgung verwendet, sondern zur Absicherung gegen die finanziellen Folgen von Tod oder Erwerbsunfähigkeit sowie zwecks Steuerersparnis in einer Lebensversicherungspolice angelegt.

Anfangsmietzins

Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarter Mietzins

Anlagewert, Anlagekosten

Die Anlagekosten entsprechen dem Kaufpreis oder der Summe aller Aufwendungen gemäss BKP 0 – 5 oder: Kaufpreis der Liegenschaft (Erwerbskosten), zuzüglich der bei der Handänderung anfallenden Steuern, Gebühren, Spesen und Provisionen, oder: Erstellungskosten (Gestehungskosten); Summe aus Bodenwert, Bauwert und Baunebenkosten

Annuität

Die Annuität ist eine mehrfach folgende, gleichmässige Zahlung. Sie gehört zu einem bestimmten Rentenbarwert oder Rentenendwert.
Beispiel: Ist Fr. 100’000.- der Barwert einer 25 Jahre dauernden Rente, beträgt der dazugehörige Rentenbetrag (die Annuität) Fr. 7’097.- bei einem Zinssatz von 5 %.

Ausnützungsziffer

ist die Verhältniszahl zwischen  der  anrechenbaren  Bruttogeschossfläche der Bauten und der anrechenbaren Grundstücksfläche.

Ausstattung BKP 9

Zur Ausstattung einer Liegenschaft gehören mobile Gegenstände wie Möbel, Beleuchtungskörper, Textilien, Geräte, Apparate, Kleininventar, Transportmittel,  Verbrauchsmaterial, künstlerischer Schmuck etc.

Buchstabe B

Bauerwartungsland

Unerschlossenes Land ausserhalb der Bauzone, das seiner Lage nach in absehbarer Zeit als Bauland in Betracht kommt

Baugespann

Zeigt die geplante Profil einer projektierten Baute

Baukostenindex

Zahlenreihe, die teuerungsbedingte Veränderungen der Erstellungskosten von Mehrfamilienhäusern beschreibt. Indexzahlen werden von den statistischen ämtern der Städte Bern und Zürich und der Gebäudeversicherung des Kantons Luzern halbjährlich mit Stichtag 1. April und 1. Oktober sowie vom Statistischen Amt des Kantons Genf jährlich mit Stichtag 1. April veröffentlicht.

Baukredit

Kontokorrentkredit zur Abwicklung der während der Bauzeit anfallenden Zahlungen; ist in der Regel 1/2 Prozentpunkt höher verzinslich als eine Hypothek. Nach Fertigstellung des Gebäudes wird der B. konsolidiert, d.h. in eine zinsgünstigere Hypothek umgewandelt.

Baulinie

Definiert den Abstand, den ein Neubau gegenüber Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen zu wahren hat.

Baunebenkosten (BKP 5)

Bestandteile des Anlagewertes, die nicht bereits im Bodenwert oder Bauwert enthalten sind; z.B. Garten- und Kanalisationsarbeiten, Architektenhonorare, während der Bauzeit anfallende Zinsen und Versicherungsprämien sowie Handänderungssteuern, Spesen und Provisionen.

Baurecht

Befugnis auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten.

Bausparen

Steuerbegünstigtes Ansparen von Eigenkapital zwecks Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums, beispielsweise im Rahmen der freiwilligen, gebundenen Selbstvorsorge (3. Säule).

Bauwert

Erstellungswert des Gebäudes gemäss den Bauabrechnungen.

Bauwert, Neubauwert

Realwertschätzung des Gebäudes; das mit den für Neuerstellungen üblichen Kubikmeterpreisen bewertete Gebäudevolumen, abzüglich der seit der Erstellung eingetretenen Altersentwertung.

Belastungsgrenze, Pfandbelastungsgrenze

Prozentualer Anteil des Liegenschaftswertes, der hypothekarisch belehnt werden darf

Belehnungsgrenze

Prozentualer Anteil des Anlagewertes, den Banken und andere Kreditgeber mittels Hypothekarkrediten zu finanzieren bereit sind.

Bewertungsaxiom

Der Wert eines jeden Gutes bemisst sich nach dem Nutzen, den es in Zukunft zu erbringen vermag“. Güter haben nur einen Wert, wenn man sie
nutzen kann (bswp. Schlösser). Güter kann man nur in der Zukunft nutzen. Eine zukünftige Nutzleistung hat weniger wert als eine gegenwärtige Nutzleistung

Buchwert

siehe Wert

Barwert

Der Barwert ist der Betrag, den man heute zum Zinssatz der Rechnung anlegen müss
te, um nach Ablauf einer bestimmten Anzahl Jahre einen bestimmten Betrag zu haben.

Beispiel: Soll in 10 Jahren Fr. 100’000.– verfügbar sein, müssen heute Fr. 61’391.– zu
5  %  angelegt  werden.  Der  einfache  Barwert  entsteht  durch  Multiplikation  des  Aus-
gangsbetrag (hier Fr. 100’000.–) mit dem reziproken Wert des Aufzinsfaktors.

Rentenbarwert

siehe Barwert Der Rentenbarwert ist der Betrag, der in der Lage ist, eine Rente vollständig zu finanzieren.

Beispiel: Wenn heute Fr. 12’460.– auf einem zu 5 % verzinslichen Konto liegen, können von diesem Konto 20 Jahre lang jedes Jahr Fr. 1’000.– abgehoben werden.

Rentenendwert

siehe Barwert. Der Rentenendwert ist der Betrag, den eine Rente bis zum Schluss erzeugt, wenn man die Rentenbeträge immer verzinslich anlegt und die Zinsen aus bereits angelegten Mitteln zum Kapital schlägt.

Endwert

Der Endwert ist der Betrag, den man nach Ablauf einer bestimmten Anzahl Jahre zur Verfügung hat, wenn man heute einen bestimmten Betrag zu einem bestimmten Zinssatz anlegt.

Beispiel: Wer heute Fr. 100’000.- zu 5 % anlegt und am Jahresende den jeweiligen Zins zum Kapital schlägt, hat nach 10 Jahren Fr. 162’889.- beisammen. Der Endwert entsteht durch Multiplikation des Ausgangsbetrages mit dem Aufzinsfaktor.

Bau- und Zonenreglement

Bau-, Planungs- und Nutzungsvorschriften in Verbindung mit dem Zonenplan

Bauerwartungsland

Bauerwartungsland ist noch nicht einer Bauzone zugewiesenes Land, das in näherer Zukunft als Bauland in Betracht kommen könnte.

Baugesetz

siehe Planungs- und Baugesetz

Baukosten

Die Baukosten stellen  das  Total der Aufwendungen aller Unternehmungen inkl. der Honorare und allfälliger Eigenleistungen für die Erstellung eines Gebäudes dar.

Baukostenindex

Der Baukostenindex ist die Veränderung der Baukosten im Vergleich zu früheren Zeitpunkten  für  vergleichbare  Bauleistungen. Die  Berechnung  wird  periodisch  aufgrund ausgewählter Indexhäuser neu vorgenommen.

Baukostenplan (BKP)

Der Baukostenplan  beinhaltet Normpositionen der Schweizerischen  Zentralstelle für Baurationalisierung:

0  Grundstück
1  Vorbereitungsarbeiten
2  Gebäude
3  Betriebseinrichtungen
4  Umgebung
5  Baunebenkosten
6 – 8  Reserve
9  Ausstattung

Bauland

Bauland ist eingezontes Land, das nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften  überbaut werden kann.

Baulinie

Die Baulinie ist die Abgrenzung, welche den Abstand von Neubauten gegen Strassen, Gewässer usw. festlegt.

Baumassenziffer (Nutzungsziffer)

Die Baumassenziffer ist die Verhältniszahl zwischen dem umbauten Raum und der anrechenbaren Grundstückfläche.

Baunebenkosten BKP 5

Die Baunebenkosten sind Kosten, die nicht mit eigentlichen Bauleistungen verbunden sind wie Wettbewerbkosten, Bewilligungen, Gebühren,  Muster,  Modelle, Vervielfältigungen, Versicherungen, Bauzinsen, Baurechtszinsen,  Finanzierung,  Vermietung, Verkauf (STWE) usw.

Baurecht

Der Berechtigte (Baurechtsnehmer) darf auf einem Grundstück im Eigentum einer an-deren Person (Baurechtsgeber) auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk errichten oder beibehalten. Wenn nicht anders vereinbart, ist das Recht übertragbar und vererblich. Wenn es auch dauernd (30 bis 100 Jahre) ist, kann es als selbstständiges Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden.

Baurechtszins

Der Baurechtszins ist das periodisch oder einmalig zu leistendes Entgelt für das Baurecht.

Baute auf fremdem Boden

Als Baute auf einem fremden Boden bezeichnet man ein Gebäude, das auf Grund einer privat-rechtlichen Vereinbarung zwischen Landeigentümer  und Gebäudeeigentümer erstellt worden ist.

Bauverbot

Bauverbote sind im Grundbuch eingetragene privat-rechtliche Dienstbarkeiten. Ihrem Inhalte nach können sie die Überbauung eines Grundstückes oder eines Teiles dauernd unterbinden.

Bauzinsen

siehe Finanzierungskosten

Bauzone

Als Bauzone wird ein Gebiet bezeichnet, für welches kommunale Bau- und Nutzungsvorschriften gelten. Ihre Fläche wird durch den Zonenplan begrenzt.

Bestandteil

Bestandteil einer Sache ist alles, was nach der am Ort üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört und ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann wie z.B. Krananlagen, Kühlanlagen, Speziallifte usw.

Betriebseinrichtungen BKP 3

Betriebseinrichtungen sind fest eingebaute Einrichtungen, die einer spezialisierten Nutzung des Gebäudes dienen wie produktions-, bank-, handelsspezifische Einrichtungen oder wie eine Grossküche im Spital, Notfallstation in der Fabrik usw. Abgrenzung zu Zugehör?

Bewirtschaftungskosten (Eigentümerlasten)

siehe Kosten

Bewertungsmethode

Ertragswertmethode

Der Ertragswert wird durch Division des  Mietwertes mit dem Kapitalisierungszinsfuss berechnet.

Residualwertmethode

Diese Methode ist ebenfalls eine Hilfsmethode und wird nur angewendet, wenn die Gleichsetzung  mit  dem  Kaufpreis  oder  mit  dem  Bodenrichtwert  oder  mit  der  Lageklasse nicht möglich ist. Die Berechnung basiert auf dem zu erwartenden Ertrag einer zukünftigen Überbauung unter der Voraussetzung, dass der Ertragswert und der Realwert praktisch identisch sind. Vom Ertragswert werden die Bauaufwendungen (BKP 1-5) abgezogen. Die Differenz bildet den Verkehrswert des baureifen Landes.

Rückwärtsmethode

siehe Residualwertmethode

Lageklassenmethode

ist ein Hilfsmittel zur Ermittlung des Bodenwertes bei überbauten Grundstücken. Mittels dieser Methode wird der Bodenwert aus der Verhältniszahl zum Neuwert errechnet. Sie wird nur angewendet, wenn die Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder mit dem Bodenrichtwert nicht möglich ist. Die Lageklassen-Methode beruht auf der Erkenntnis, dass ähnliche Objekte an vergleichbarer Lage stets gleiche Verhältniszahlen aufweisen.

Bodenwert

siehe Landwert

Bruttogeschossfläche (BGF)

Als  anrechenbare  Bruttogeschossflächen gelten die  Flächen  der Wohn- und  Arbeits- räume, alle Voll-, Dach-, Attika- und Untergeschosse einschliesslich Mauern und Wände, Kamine, Lüftungs- und Leitungsschächte je nach Baureglement der Gemeinden.

Bruttorendite

siehe Rendite

Buchstabe C

Cashflow

Erzielter Liquiditätsbeitrag aus der Geschäftstätigkeit einer Unternehmung. Ist wichtigste Finanzierungsquelle (Innenfinanzierung).

Buchstabe D

Depot, Kaution, Sicherheitsleistung

Vom Mieter hinterlegter Betrag in Geld. Das D. darf drei Monatsmietzinse nicht übersteigen und muss zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst werden (Art. 257e OR).

Desinvestition

Verkauf einer Liegenschaft

Dienstbarkeit, Servitut

siehe Grundbuch

Duplex-Wohnung, Maisonette-Wohnung

Wohnung auf zwei Stockwerken.

Dauerbauten

Als Dauerbauten gelten alle Bauwerke, die mit der Absicht der bleibenden Verbindung mit dem Boden erstellt worden sind.

Deponie

Als Deponie wird eine örtlich begrenzte Fläche bezeichnet, für die eine amtliche Bewilligung zur Ablagerung von Materialien besteht.

Buchstabe E

Eigenkapital (EK), risikotragendes Kapital

Differenz zwischen Liegenschaftswert (Verkehrswert oder Anlagewert) und Fremdkapital.

Eigenmietwert

Steueramtlich festgesetzter Mietwert einer vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung; Teil der Bemessungsgrundlage für die Einkommensbesteuerung. Der Eigenmietwert entspricht dem Jahresmietwert, welcher der Eigentümer, Nutzniesser oder Betreiber für die selbst genutzten Räumlichkeiten und Anlagen jährlich als Miete für Gleichwertiges aufwenden müsste oder bei einer Vermietung erzielen würde. Zielgrösse  zur  Festsetzung  des  Eigenmietwertes  bei  selbst  benutztem  Wohneigentum ist 65 Prozent des Marktmietwertes. Bei geschäftlicher Nutzung der Grundstücke beträgt der Mietwert 100 Prozent des Marktmietwertes.

Eigentum

Umfassendes Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine Sache. „Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen. Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren“ (Art. 641 ZGB) . Das Eigentum an einem Grundstück beinhaltet insbesondere das Recht, es zu bebauen, es zu verkaufen, anderen Rechte daran einzuräumen, es zu vermieten, zu verpachten und zu vererben.

Ersatzmieter

Tritt anstelle des bisherigen Mieters in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Will der bisherige Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden, muss er ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter hat dem Begehren zu entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.

Erschliessung

Schaffung der Infrastruktur für die überbauung eines Grundstücks.

Feinerschliessung

Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen.

Groberschliessung

Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie mit Strassen und Wegen.

Erschliessungskosten

Erschliessungskosten sind alle Kosten der Ver- und Entsorgung des Grundstückes mit Wasser, Abwasser, Energie, Strassen und Wege (BKP 0 ausserhalb und BKP 45 innerhalb des Grundstückes).

Erschliessungsplan

Der Erschliessungsplan gibt Aufschluss über die bestehenden oder projektierten öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung notwendig sind.

Ertrag

Aufgrund handelsrechtlicher Bestimmungen ermittelter Wert der mit der Vermietung erbrachten Leistung

Bruttoertrag

der Bruttoertrag entspricht dem Nettomietzins, also dem Bruttomietzins abzüglich der Nebenkosten.

Nettoertrag

der Nettoertrag entspricht dem Nettomietzins abzüglich der Bewirtschaftungskosten (= sämtliche durch den Eigentümer zu tragenden Kosten.

Ertragswert

siehe Wert

Ertragswertmethode

siehe Bewertungsmethoden

Eigenkapital

Das Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem Fremdkapital und dem Anlage- oder Verkehrswert. Eigenleistungen und Wertsteigungen mitberücksichtigt.

Eigenleistung

Die Eigenleistung ist  jede vom Eigentümer erbrachte Wertschaffung, die Bestandteil des Realwertes wird.

Eigenmietwert (§ 22 Abs. 1b StG)

Als Eigenmietwert  gilt der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die den Steuerpflichtigen auf Grund von Eigentum oder unentgeltlicher Nutzungsrechte für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen.

Eigentumsübertragung

In der Regel ist als Rechtsgrundausweis für den Grundbucheintrag ein von einer örtlich zuständigen  Urkundsperson  öffentlich  beurkundeter Vertrag nötig.  In der Regel wird das Grundeigentum mit dem Eintrag des Rechtsgrundes in das Grundbuch erworben (konstitutiver  Grundbucheintrag).

Einrichtungen

siehe Ausstattung und Bestandteil

Endwert

siehe Barwert

Enteignung

Als  Enteignung bezeichnet man die Wegnahme oder Beschränkung des  Eigentums gegen den Willen des Eigentümers aus öffentlichem Interesse gegen Entschädigung.

Formelle Enteignung

Der Enteigner wird anstelle des Enteigneten im Grundbuch als  Eigentümer des Grundstückes eingetragen.

Materielle Enteignung

Der Eigentümer wird in der Ausübung seines  Eigentumsrechtes eingeschränkt. Er darf nicht mehr alles tun, was  ihm normaerweise erlaubt wäre.

Expropriation

siehe Enteignung

Buchstabe F

Facilitymanagement

Gemäss Definition (GEFMA) ähnlich wie Objektmanagement. In der Praxis heute jedoch überwiegend operationell verstanden und entsprechend im vorliegenden Wettbewerb zu verwenden.

Fahrnis

Gegenstand, der nicht fest mit dem Boden verbunden ist und seine räumliche Lage beliebig verändern kann. Die Fahrnisbaute ist ein Bauwerk, bei dem die Absicht bleibender Verbindung mit dem Boden fehlt. Der Bestand wird im Grundbuch nicht aufgenommen

Fremdkapital

Schulden bzw. Verbindlichkeiten des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen.

Finanzierungskosten BKP 5

Die Finanzierungskosten enthalten Zinsen, Kommissionen usw., die während der Bauzeit für das laufend investierte Kapital anfallen.

Fortführungswert

Siehe Wert

Freiflächenziffer

Die Freiflächenziffer ist das Verhältnis zwischen offenen Flächen für dauernde Spielund Ruheplätze sowie Gärten und Grünanlagen und der anrechenbaren Landfläche.

Fremdkapital

Das Fremdkapital ist der Darlehensbetrag in Form von Grundpfandverschreibungen, Schuldbriefen, Gülten oder ähnlichem.

Buchstabe G

Gebäudemanagement

Steuerung der technischen Funktionen eines Gebäudes

Gebäude BKP 2

Ein Gebäude ist  eine selbstständig benutzbare überdachte bauliche  Anlage, die von Menschen betreten werden kann und  geeignet oder bestimmt ist,  Menschen, Tieren oder Sachen Schutz zu bieten.

Gebäudeabstand

Der Gebäudeabstand ist ein vom Gesetz vorgeschriebener Mindestabstand zwischen Gebäuden ohne Einfluss von Grundstücksgrenzen.

Gebäudegrundfläche

Die Gebäudegrundfläche ist die überbaute Bodenfläche (ohne Umschwung)

Gebäudeversicherungswert

Der Gebäudeversicherungswert entspricht dem von den Gebäudeversicherungsgesellschaften festgelegten Neuwert (ohne Umgebung und Baunebenkosten) der versicherten Gebäude.

Gefahrenzone

Die Gefahrenzone ist ein Gebiet, in welchem erfahrungsgemäss durch Naturereignisse Leben von Mensch und Tier oder Sachwerte gefährdet sind.

Gesamteigentum

Die Gesamteigentümer sind durch Vertrag oder Gesetzesvorschrift zu einer Gemeinschaft verbunden, wobei das Recht eines jeden auf die ganze Sache geht. Verfügungen über die Sache können nur mit Zustimmung aller Mitglieder erfolgen.

Geschossfläche

massgebend ist die SIA-Norm 416

Gestaltungsplan

Der Gestaltungsplan legt für ein abgegrenztes Gebiet die Nutzungsmöglichkeit und deren Intensität fest.

Gewässer

Als Gewässer bezeichnet man dauernd oder periodisch Wasser führende Bäche, Flüsse, Weiher und Seen.

Gewerbebauten

Als Gewerbebauten gelten Bauten für die Produktion, die Verteilung und das Lagern von Gütern.

Gewichtung: Die Gewichtung ist das Verhältnis der wirtschaftlichen Bedeutung des Real- und  Ertragswertes für die Bestimmung des Verkehrswertes.

Gewichtungskoeffizient (Ertragswertfaktor)

Die Zahl, die bei der Bewertung von Renditeliegenschaften, die Gewichtung des Ertragswertes gegenüber dem Realwert angibt (Gewichtung des Realwertes ist stets 1.0).

Generalunternehmer (GU)

Ralisiert pauschal. Zwischen dem GU und dem Bauherr besteht ein Werkvertrag für ein schlüsselfertiges Gebäude. Der GU trägt die Gesamtverantwortung und garantiert: Qualität, Termin und Preis.

Gesamteigentum

Haben mehrere Personen, die durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden sind, eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft zu Eigentum, so sind sie Gesamteigentümer, und es geht das Recht eines jeden auf die ganze Sache“ (Art. 652 ZGB).

Grundbuch

Amtliches Verzeichnis der an Grundstücken bestehenden Rechte und Pflichten. „Das G. besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen und Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche“ (Art. 942 ZGB).

Anmerkungen

Die Anmerkungen haben informativen Charakter liefert Informationen über bestimmte Verhältnisse. Oft auch Auflagen, welche mit der Baubewilligung ausgesprochen wurden. Entgegen den anderen Abteilungen des Grundbuches weisen Anmerkungen auf bereits rechtsgültige Tatsachen hin.

  1. Reglement STWE
  2. Zugehör
  3. Landwirtschaftliches Bodenrecht
  4. Veräusserungsbeschränkungen
  5. Revers
  6. Baulinien

Vormerkung

ZGB Art. 959 ff. Durch die Vormerkung können Rechte, welche unter den Parteien vereinbart werden und nebensächlich ein Grundstück zum Inhalt haben, gesichert werden.

  1. Kaufsrecht
  2. Vorkaufsrecht
  3. Rückkaufsrecht
  4. Bauhandwerkerpfandrecht
  5. Aufhebung des Miteigentümervorkaufsrechtes
  6. Verfügungsbeschränkungen
  7. Vorläufige Eintragungen
  8. Mietvertrag

Dienstbarkeiten

Immer ein Dulden oder Unterlassen (ZGB Art. 730 ff). Eine Dienstbarkeit ist niemals eine aktive Tätigkeit. Im Rahmen einer Dienstbarkeit, kann eine Verpflichtung für persönliches Handeln nur unter einer Bedingung gemacht werden: Sie muss nebensächlich sein, sprich, sie gehört zum Unterhalt der Dienstbarkeit. Z. B. Fuss- u. Fahrrecht: Der Eigentümer muss den Unterhalt (Schneeräumen etc.) besorgen.

Personaldienstbarkeiten

  1. Nutzniessung
  2. Weidenrecht
  3. Mitbenützungsrechte (z. B. an der gemeinsamen Heizung)
  4. Wohnrecht

Grunddienstbarkeiten

  1. Grenzabstand
  2. Fuss- u. Fahrrechte
  3. Ausnützungstransfer ZGB Art. 730
  4. Baubeschränkung
  5. Überbaurecht
  6. Näherbaurecht
  7. Durchleitungsrechte
  8. Baurecht
  9. Pflanzungsbeschränkungen
  10. Wegrecht

Grundpfandrecht

Sammelbegriff für Grundpfandverschreibungen (Hypotheken), Schuldbriefe und Gülten.

Grundstückgewinnsteuer

Kantons- und/oder Gemeindesteuer auf der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten von Grundstücken.

Grenzabstand

Der Grenzabstand ist der Abstand des Gebäudes zur Grundstücksgrenze.

Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeiten sind Rechte oder Lasten privat-rechtlicher Natur zu Gunsten und zu Lasten von Grundstücken.

Grundlast

Durch eine Grundlast wird der jeweilige Grundeigentümer eines Grundstückes zu einer Leistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet.

Grundpfandverschreibung: Die Grundpfandverschreibung dient der Sicherstellung einer beliebigen gegenwärtigen, zukünftigen oder einer möglichen Forderung, für welche das Grundstück als Pfand haftet.

Grundstücke

Als  Grundstücke  gelten  die  Liegenschaften,  die  in  das  Grundbuch  aufgenommenen selbständigen  und  dauernden  Rechte,  die  Bergwerke,  die  Miteigentumsanteile  an Grundstücken, die mit den Grundstücken fest verbundenen Sachen und Rechte sowie Bauten und Anlagen auf fremden Boden. Gegenstand der Schätzung bilden Grundstücke im Sinne von § 42 Abs. 1 StG im Eigentum von natürlichen Personen und von nicht steuerbefreiten juristischen Personen im Sinne von § 81 StG.

Grünflächenziffer

Die Grünflächenziffer ist die Verhältniszahl zwischen begrünter Fläche und anrechenbarer Parzellenfläche.

Gült (Wertpapier)

Die Gült ist ein Pfandtitel, bei welchem eine Forderung als Grundlast auf ein Grundstück gelegt wird. Es besteht keine persönliche Haftung eines Schuldners.

Buchstabe H

Handänderungssteuer

Abgabe für die Vornahme der Rechtshandlung, durch welche Eigentum an Grundstücken übertragen wird; hat sich geschichtlich aus der Notariatsgebühr und Grundbuchtaxe entwickelt; wird teils vom Kanton, teils von den Gemeinden erhoben.

Heimfall

Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu leisten.

Heizgradtage

Temperaturkennzahl, die Rückschlüsse auf klimabedingte Veränderungen des Heizenergieverbrauchs gestattet; dient der Kontrolle des Heizungsbetriebs. Die H. werden monatlich von der Schweizerischen Meteorologischen Anstalt (SMA) gemäss SIA-Norm 381/3 berechnet.

Hypothek, Grundpfandverschreibung

Im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht auf einem Grundstück, das den Gläubigern zur Sicherung ihrer Forderungen gegenüber dem Grundeigentümer dient.

Hypothek, Grundpfandkredit

grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen.

Heizkosten

siehe Nebenkosten

Hypothek

Die Hypothek ist ein durch ein Grundpfand gesichertes Darlehen.

Buchstabe I

Immobilienfonds

Gemeinschaftliche Kapitalanlage in Liegenschaften, die von einer Fondsleitung nach dem Grundsatz der Risikoverteilung für Rechnung der Anleger verwaltet wird.

Indexklausel

Vertragliche Vereinbarung, wonach die Anpassung des Mietzinses an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen einem Index folgt. Indexklauseln sind nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b OR). Die Mietzinserhöhung darf die Zunahme des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 17 VMWG).

Instandhaltung

Periodisch durchgeführte Kontrolle, Pflege, vorsorglicher Ersatz von Gebäudeteilen und Teilen der Haustechnik.

Instandsetzung

Sanierung

Institutionelle Anleger

Grossinvestoren mit regelmässigem Anlagebedarf; im Immobiliensektor vor allem Versicherungen, Pensionskassen, Vorsorgestiftungen und Anlagefonds.

Inkonvenienzen

sind Entschädigungsansprüche an die Verursacher von Unannehm-lichkeiten und Kosten für Enteignungen, Umtriebe, Verzögerungen usw.

Industriebauten

sind grosse, industrielle Grundstücke, deren Bauten und Anlagen der maschinellen Herstellung von Konsum- und Produktionsgütern dienen.

Buchstabe J
Buchstabe K

Kosten, Bewirtschaftungskosten (Eigentümerkosten)

Sämtliche nicht überwälzbaren Kosten, bestehend aus:

Betriebskosten

ca. 8 – 15 % des Sollmietzinses

Instandhaltungskosten

ca. 4 – 8 % des Sollmietzinses

Verwaltungskosten

ca. 4 – 5 % des Sollmietzinses

Rückstellung für Instandsetzungen

ca. 50 % BKP2 alle 35 Jahre

Risikozuschlag

ca. 4 % des Sollmietzinses

Kosten, Betriebskosten

Fallen regelmässig und meist in nur wenig veränderlicher Höhe an und Betragen ca. 15 %des Sollmietzinses.

Versorgung Energie

ca. 8.30/m²

Versorgung Wasser

ca. 4.90/m²

Entsorgung

ca. 3.10/m²

Reinigung

ca. 0.30/m²

Sicherheit

individuell

Öffentliche Abgaben

ca. 1.10/m²

Versicherungen

ca. 1 ‰ des Gebäudeversicherungswertes

Steuern

gem. Kanton

Leerstandskosten

ca. 5%

Ertragsminderungen:

individuell

Vermarktungskosten

ca. 10 % der Leerstandskosten

Hauswartung

ca. 1% od. 13.-/m²

Service-Abos

ca. 1%

Bedienung Anlagen

ca. 0.20/m²

Baurechtszinsen

individuell

Heizungs- und Warmwasserkosten

ca. 5 % des Sollmietzinse

Kosten, Kapitalkosten

Fremdkapital

Hypothekar- und Darlehenszinsen für das investierte Kapital

Eigenkapital

kalkulatorische Zinsen für das Eigenkapital.

Kataster

Grundstückverzeichnis. Katasterplan, Grundbuchplan, vom Grundbuchgeometer nachgeführte Karte, auf der die Parzellen, Gebäude, Strassen usw. verzeichnet sind.

Kaufkraftsicherung

Teuerung auf dem risikotragenden Kapital

Konsolidierung

Umwandlung eines Baukredits in eine Hypothek

Konsortium

Arbeitsgemeinschaft von Unternehmern, die sich im gleichen Werkvertrag zur Ausführung von Bauarbeiten verpflichten.

Konsumtiver Nutzen

Der konsumtive Charakter und der konsumtive Nutzen belegen die Abweichung zwischen dem Substanz- und Ertragswert einer Liegenschaft und der möglichen Differenz, die daraus resultieren kann. Nebst der privaten, selbst bewohnten Immobilie, die ganz klar dem konsumtiven  Nutzen  und  dem  Aspekt  Liebhaberwert unterliegt, kann diese Situation auch bei industriellen und gewerblichen Objekten, Mehrfamilienhäusern und Dienstleistungsimmobilien zutreffen und auch begründet werden.

Konsumentenpreisindex

siehe Landesindex der Konsumentenpreise

Kostenmiete

Mit Kostenmiete bezeichnet man einen Mietzins, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten erforderlich ist. Der Mietzins darf die kostendeckende Bruttorendite nicht überschreiten.

Kapitalkosten

Alagekosten x Referenzzinssatz (2 %)
+ Betriebskosten: GVZ-Wert (Zeitwert) x Betriebsquote (3.25 %)
= Höchstzulässige Mietzinssumme: Kapitalkosten + Betriebskosten

[Quelle]

Kündigung

Mitteilung über die Auflösung eines Vertragsverhältnisses. Bei Mietverhältnissen mit unbestimmter Dauer ist die K. nur auf einen ortsüblichen K.-Termin hin zulässig, falls der Mietvertrag keine andere Regelung vorsieht (Ausnahme: Auszug, vorzeitiger).Kapitalisierungssatz: Siehe Zinsen

Kaufsrecht

Das Kaufsrecht gibt einem Berechtigten das Recht, ein Grundstück zu einem vereinbarten Preis innerhalb eines festgelegten Zeitraumes erwerben zu können. Es muss im Grundbuch vorgemerkt sein, damit es gegenüber Dritten rechtswirksam wird.

Korporationsrecht

Das Korporationsrecht ist ein Recht auf den Ertrag aus dem Korporationsgrundeigentum. In der Schätzung ist das Recht zu berücksichtigen, wenn es ein Realwert darstellt, d.h. zu Gunsten eines Grundstückes im Grundbuch aufgeführt wird. In diesem Falle ist der Wert in der Schätzung des berechtigten Grundstückes einzubeziehen.

Kubische Berechnung

Die Kubatur ist der umbaute Rauminhalt eines Gebäudes in m³, berechnet nach SIA-Norm 116 oder nach der SIA-Dokumentation d 0165.

Kubikmeterpreis

Der Kubikmeterpreis ist der Durchschnittswert, der sich aus den ortsüblichen Baukosten und dem Ausbaustandard des Objektes für einen m3 umbauten Raumes ergibt.

Buchstabe L

Landesindex der Konsumentenpreise

Der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) misst die Preisentwicklung der für die privaten Haushalte bedeutsamen Waren und Dienstleistungen. Er gibt an, in welchem Umfang die Konsumenten bei Preisveränderungen die Ausgaben erhöhen oder senken müssen, um das Verbrauchsvolumen konstant halten zu können.

LCC Life cycle cost

Lebenszykluskosten

Lebensdauer

Zeitintervall zwischen Inbetriebnahme und Ausfallzeitpunkt eines nicht instandsetzbaren Objekts. Die Lebensdauer kann durch die Wahl des Produktes beeinflusst werden.

Lex Friedrich, Furgler, von Moos

Lex Koller ist die informelle Bezeichnung des schweizerischen „Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland“ (BewG, SR 211.412.41). Der Name des Gesetzes geht auf den ehemaligen Bundesrat Arnold Koller zurück, der bei der Ausarbeitung des Gesetzes Nationalrat war. Zweck der Lex Koller ist die Bekämpfung der „Überfremdung des einheimischen Bodens“. Es beinhaltet eine Beschränkung der Erwerbsmöglichkeiten von Schweizer Liegenschaften durch Ausländer und ersetzte damals die Lex Friedrich, ihrerseits Nachfolgeerlass der Lex Furgler. Bereits in den 1960er / 70er Jahren gab es mit der Lex von Moos und der Lex Celio ähnliche Erlasse. Aktuell wird darüber diskutiert, die Lex Koller zu verschärfen. Die zwei zur Zeit noch bestehenden Ausnahmen zur Lex Koller, eine für Gewerbeliegenschaften und eine für Immobiliengesellschaften, sollen abgeschafft werden. Der von der SP lancierte Vorschlag findet auch bei Bürgerlichen Zustimmung.

Lebenszyklus

Zeitdauer vom Entscheidungszeitpunkt zur Prüfung einer Investition oder Reinvestition („Schöpfungsakt“) über Studium, Planung, Beschaffung, Nutzung, Stilllegung bis zur Entsorgung. Bei der Entscheidung zur Reinvestition eines bestehenden Objektes oder Systems können sich zwei Lebenszyklen überschneiden.

Liegenschaftsaufwand

Gemäss handelsrechtlichen oder steuerrechtlichen Bestimmungen erfasster Wert der im Rahmen der Nutzung einer Immobilie verbrauchten Güter und Dienstleistungen. Zum L. zählen der Fremdkapitalzins, der Betriebsaufwand, der Unterhaltsaufwand und die Abschreibungen. Vertraglich ausgeschiedene Nebenkosten und kalkulatorische Liegenschaftskosten stellen keinen L. dar.

Liegenschaftskosten

Wert aller in einer Abrechnungsperiode für die Bereitstellung von Wohn- und Geschäftsraum verbrauchten Güter und Dienstleistungen, einschliesslich der auf dem Grundstück lastenden Objektsteuern (Liegenschaftssteuern). Kalkulatorische L. sind Kosten, die keine Entsprechung beim Liegenschaftsaufwand finden. Es handelt sich um die Eigenkapitalzinsen, den Unternehmerlohn und die Risikoprämie. Diese Kosten müssen aus dem Gewinn gemäss buchhalterischer Erfolgsrechnung gedeckt werden.

Liegenschaftssteuer, Grundsteuer

Wird in 14 Kantonen zusätzlich zur Vermögens- bzw. Kapitalsteuer auf dem Grundeigentum erhoben.

Lageklassenmethode

siehe BewertumgsmethodeLandwert: Als Landwert gilt bei Grundstücken der Verkehrswert von unüberbautem Boden, insbesondere unter Berücksichtigung von Zone, Baugrund, Topographie, Grundstücksform, Erschliessung, Lage, Immissionen, Nutzungsmöglichkeiten, Rechte und Lasten.

Liquidationswert

Der Liquidationswert entspricht dem Verkaufserlös, den man mit aktiven Bemühungen innerhalb eines halben Jahres erzielen kann.

Buchstabe M

Maisonette-Wohnung

Duplex-Wohnung, Wohnung auf zwei Stockwerken.

Marktmiete

Ordnungspolitisches Prinzip, wonach die Mietpreisbildung im freien Wechselspiel von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt erfolgt.

Miete

Zeitweise überlassung einer Sache gegen die Entrichtung eines Mietpreises. Die gesetzlichen Bestimmungen über die M. sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 253 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.

Mietertrag

siehe Ertrag

Mietzins

Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Mietsache schuldet.

Bruttomietzins

Mietpreis inkl. Nebenkosten.

Nettomietzins

Mietpreis exkl. Nebenkosten

Mietpreisindex

Zahlenreihe, die Veränderungen der Wohnungsmietpreise beschreibt. Der vom Bundesamt für Statistik (BFS) quartalsweise berechnete Index der Wohnungsmiete geht als Teilindex in die Berechnung des Landesindexes der Konsumentenpreise ein.

Mietwert

Summe der auf Dauer erzielbaren Mieterträge eines Jahres. Der M. weicht vom aktuellen Jahresmietertrag ab, sofern bei der Neuvermietung am Wohnungsmarkt ein auf Dauer höherer Mietpreis erzielt werden könnte.

Miteigentum

Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer (Art. 646 ZGB).Marktmiete: Der Marktmietwert ist der im freien Handel erzielbare Mietzins

Marktpreis

Als Marktpreis gilt der im freien Handel erzielte Preis

Mieterinvestitionen

Mieterinvestitionen sind vom Mieter vorgenommene und finanzierte wertvermehrende bauliche Veränderungen, die Bestandteil des Gebäudes werden

Mietzins

Der Mietzins ist der tatsächlich erzielte Ertrag

Miteigentum

Ein Miteigentum besteht, wenn mehrere Personen anteilsmässig Eigentümer an einer Sache  sind.

Buchstabe N

Nebenkosten

Sind für vertraglich vereinbarte Leistungen des Vermieters zu entrichten, die nicht bereits im Mietzins inbegriffen sind, bspw:

  • Kosten für Heizung und Warmwasser
  • Treppenhausreinigung
  • Hausbetreuung
  • Allgemeinstrom
  • Wasser/Abwasser
  • Serviceabonnement für Waschautomaten und Tumbler
  • Kehrichtabfuhr
  • Gartenunterhalt
  • Gebäudeversicherung
  • Verwaltung

Die Nebenkosten werden in der Regel vom Mieter durch Akontozahlungen vorgeschossen. Die Kosten müssen den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen (Art. 257b OR). Bei der Pauschalierung muss der Vermieter auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 VMWG).

Nettorendite

siehe Rendite

Nutzniessung

Gibt dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert

Nutzungsflexibilität

Einfache Anpassung an veränderte Umfeldbedingungen (technisch, sozial, wirtschaftlich, gesetzgeberisch, Arbeitsmarkt usw.).

Nutzungsdauer

Zeitintervall der effektiven Nutzung zwischen Inbetriebnahme und Stilllegung bzw. Veränderung eines nicht mehr benötigten Objekts

Naturvorteile

Als Naturvorteile gelten insbesondere Quellen, Stein-, Kies-, Sand- und Lehmvorkommen, nutzbare Wasserkraft, Erdgas usw.

Nebenkosten

Die Nebenkosten sind Kosten wie Abwasserreinigung, Hauswart, Heizung, Warmwasser, Kehrichtabfuhrgebühren, Treppenhausbeleuchtung, Wasser usw., die nach Gesetz dem Mieter nebst dem Mietzins belastet werden.

Nettorendite

Als Nettorendite bezeichnet man das Verhältnis des Mietzinsüberschusses zum Eigenkapital, das in Prozenten für ein Jahr berechnet wird.

Neuwert

Als Neuwert gilt der geschätzte oder effektive Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichwertigen  Gebäudes  zum  Zeitpunkt  des  Bewertungsstichtages  erforderlich wäre.

Nutzfläche

Die Nutzflächen von Wohnungen, von Wirtschaftsräumen oder gewerblichen Räumen entsprechend der Nettofläche innerhalb einer Nutzungseinheit.

Nutzniessung

Die Nutzniessung ist ein Recht, welches dem Berechtigten ein Anrecht auf den Besitz, den Gebrauch und die volle Nutzung der Sache gibt.

Nutzung

Die Nutzung ist rechtlich nicht genau definiert, inhaltlich jedoch ähnlich einer Nutzniessung. Sie unterscheidet sich von dieser meistens dadurch, dass nicht die volle Nutzung an der Sache möglich ist. Der Begriff Nutzung entstand insbesondere auf Grund eines Bundesgerichtsentscheides, wonach die Nutzniessung an einem Teil des  Grundstückes nicht möglich  sei, da sich die Nutzniessung von Gesetzes wegen stets auf  die ganze Sache bezieht.

Buchstabe O

Objekt

Ein Objekt ist hier die grundlegende Einheit einer investiven Sachanlage. Es ist bestimmt durch seine Erscheinung und Lage, seine Funktion und Leistung und seine Wirkung zu anderen Objekten. Jedes Objekt stellt ein Unikat dar.

Ortsüblich

Ortsüblich heisst im sachenrechtlichen Sinn „am Ort der gelegenen Sache üblich“ und bezieht sich auf die ortsübliche Betrachtungsweise wie z.B. in Bezug auf Zugehör und Bestandteile oder auf ortsübliche Werte wie z.B. Bodenwerte, Baukosten, Mietwerte usw.

Buchstabe P

Pacht

Zeitweise Überlassung einer nutzbaren Sache (z.B. landwirtschaftliches Grundstück, Hotel, Betrieb) oder eines nutzbaren Rechts (z.B. Fischereirecht) zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträgnisse gegen Entrichtung eines Pachtzinses. Die gesetzlichen Bestimmungen über die P. sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 275 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.

Perimeterbeitrag

Rückvergütung von Erschliessungskosten an das Gemeinwesen.

Promotor

Initiant einer Bauinvestition, ohne Absicht, die Immobilie auf Dauer im Eigentum zu halten.

Personaldienstbarkeit

Bei der Personaldienstbarkeit zu Lasten von Grundstücken handelt es sich um eine Dienstbarkeit zu Gunsten von Personen z.B. Wohnrecht, Nutzniessungsrecht usw.

Planungs- und Baugesetz  (SRSZ 400.100)

Das PBG stellt die Grundsätze über Planungs- und Bauvorschriften nach kantonalem Recht auf. Diese sind den Bau- und Zonenreglementen der Gemeinden übergeordnet.

Planungszone

Die Planungszone dient der Sicherstellung ausstehender oder in Revision befindlicher Richt- oder Nutzungspläne.

Buchstabe Q

Quartierplan: Der Quartierplan ist ein Planungsverfahren, der eingezontes Bauland  überbaubar macht. Er gestattet weitgehende Eingriffe in die privaten Eigentumsverhältnisse.

Buchstabe R

Rang

Bestimmt die Reihenfolge, in der die Pfandgläubiger im Falle der Pfandverwertung aus dem Liquidationserlös befriedigt werden.

Rendite

Verhältnis von periodischem Ertrag zu investiertem Kapital.

Bruttorendite

Bruttoertrag x 100% ÷ Verkehrswert

Nettorendite, mietrechtliche

Nettoertrag x 100% ÷ Eigenkapital

Nettorendite, nach SIA

Nettoertrag x 100% ÷ Verkehrswert

Nettorendite, OR

Nettoertrag x 100 % ÷ Anlagewert

Kostendeckende Bruttorendite

wird berechnet, indem statt des jährlichen Mietertrags der jährliche kostendeckende Mietpreis gemäss Erfolgsrechnung in die oben stehende Formel eingesetzt wird.

Renovation, Instandsetzung, Instandstellung

Massnahmen zur Behebung von Mängeln, die durch Abnutzung oder Witterungseinflüsse entstanden sind; Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes eines Gebäudes oder von Teilen davon.

Residualwertmethode, Rückwärtsmethode

siehe Bewertungsmethode. Diese Methode ist ebenfalls eine Hilfsmethode und wird nur angewendet, wenn die Gleichsetzung  mit  dem  Kaufpreis  oder  mit  dem  Bodenrichtwert  oder  mit  der  Lageklasse nicht möglich ist. Die Berechnung basiert auf dem zu erwartenden Ertrag einer zukünftigen Überbauung unter der Voraussetzung, dass der Ertragswert und der Realwert praktisch identisch sind. Vom Ertragswert werden die Bauaufwendungen (BKP 1 – 5) abgezogen. Die Differenz bildet den Verkehrswert des baureifen Landes.

Risikoprämie

siehe Zins, Diskontsatz

Raumeinheiten

Ist die Umwandlung der Nutzfläche einer Wohnung in eine Raumeinheit. Damit kann nebst der Raumgrösse auch deren Ausstattung miteinbezogen werden.Realwert: Siehe Wert

Rechte und Lasten

siehe Dienstbarkeit

Rente

Regelmässige Zahlung in gleichbleibender Höhe. Die Zinseszins- und Rentenberechnung bildet die theoretische Grundlage der Immobilienbewertung. Eine Rente im Sinne der Zinstheorie ist ein über eine bestimmte Zeitperiode jährlich wiederkehrender Betrag. Eine geschuldete Rente fällt als Aufwand an, eine bezogene Rente als Ertrag. Der Mietzins ist eine Ertrag spendende Rente. Die Bewirtschaftungsaufwendungen  repräsentieren  eine  Rente,  die  als  Aufwand  anfällt. Nachschüssig ist eine Rente, wenn der Rentenbetrag jeweils am Jahresende zur Zah-lung fällig wird gemäss Tabelle Nr. 19. Vorschüssig ist eine Rente, wenn der Rentenbetrag am Jahresbeginn bezahlt wird.

Rentenbarwert

siehe Barwert

Rentenendwert

siehe Barwert

Restnutzungsdauer

Die  Restnutzungsdauer  ist  die  Differenz  zwischen  der  theoretischen Gesamtlebensdauer und dem mittleren wirtschaftlichen  Alter eines Gebäudes.

Revers

Der Revers ist eine Bewilligung mit Widerrufsvorbehalt, vorwiegend bei Baubewilligungen.

Richtplan

Im  Richtplan  wird  nach  den  Vorschriften  des  Bundesrechts die künftige Besiedlung in den Grundzügen festgelegt.

Richtpreise/Richtwerte

Richtpreise und Richtwerte sind ortsübliche Erfahrungszahlen  für  Bau-, Boden- und Mietwerte. Diese gelten stets vorbehältlich der besonderen örtlichen Verhältnisse.

Rohbauland

Unter Rohbauland versteht man nicht oder nur teilweise erschlossenes eingezontes Bauland.

Buchstabe S

Sanierung

Umfassender Umbau und Modernisierung einer Liegenschaft zwecks Wiederherstellung der Rentabilität. Beseitigung der durch unterlassenen Unterhalt eingetretenen übermässigen Altersentwertung.

Schlichtungsbehörde

Aus Vertretern der Vermieter und Mieter paritätisch zusammengesetztes Gremium, das bei Mietstreitigkeiten eine Einigung zwischen den Parteien anstrebt.

Schuldbrief

Grundpfandrecht; verkehrsfähige Forderung, für die das Grundstück und der Schuldner mit seinem persönlichen Vermögen haften.

Servitut

Dienstbarkeit

Staffelmietzins

Vertragliche Vereinbarung, wonach sich der Mietpreis periodisch um einen frankenmässig festgelegten Betrag erhöht. Der Mietvertrag muss für mindestens drei Jahre abgeschlossen werden (Art. 269c OR).

Steuerwert

siehe Wert

Stockwerkeigentum

Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschlieslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a ZGB). 1965 eingeführte Sonderform des Miteigentums.

Submission

öffentliche Ausschreibung zwecks Vergabe von Bauarbeiten an denjenigen, der das günstigste Angebot abgibt.

Substanzwert, Realwert

siehe Wert

Servitut

Veralteter Ausdruck für Dienstbarkeit

Schuldbrief

Der Schuldbrief ist eine persönliche, grundpfandrechtlich gesicherte  Forderung in Wertpapierqualität.

Stichtag

Als Stichtag beizeichnet man den Zeitpunkt, auf welchen die Bewertung eines Grundstückes bezogen ist.

Stockwerkeigentum

Das Stockwerkeigentum  ist ein rechtlich besonders  ausgestaltetes Miteigentum mit dem Sonderrecht, bestimmte und in sich abgeschlossene  Räume ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen. Es wird im Grundbuch als eigenes Grundstück geführt.

Substantieller Schaden

Substantielle Schäden sind Bauschäden, die sich in der Regel  nicht völlig beheben lassen. Sie können von Setzungen, Spannungen, Feuchtigkeit, Gebrauch usw. hervorgerufen werden.

Selbstständige und dauernde Rechte

Diese Rechte sind im Sinne des Sachenrechts Grundstücke, z.B. Baurecht, Quellenrecht usw., die im Grundbuch als Grundstück eingetragen sind.

Buchstabe T

Teuerung auf dem risikotragenden Kapital, Kaufkraftsicherung

Schutz des in einer Liegenschaft investierten Eigenkapitals vor der Geldentwertung. Gemäss Mietrecht sind Mietzinserhöhungen in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen (Art. 269a lit. e OR). Eine mit dem Teuerungsausgleich begründete Mietzinserhöhung darf 40% des seit der letzten Mietzinsanpassung zu verzeichnenden Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 16 VMWG).

Tilgung

Amortisation

Totalunternehmer (TU)

Plant und realisiert pauschal. Der Architekt, der Bauingenieur und die Fachplaner sind vertraglich nicht dem Bauherrn unterstellt, sondern dem TU.

Technische Alterung

Die Technische Alterung ist die Wertminderung des Neuwertes infolge Alter, Baumängel oder Bauschäden.

Teilnutzniessung

Eine Teilnutzniessung ist ein Nutzniessungsrecht an einzelnen Räumlichkeiten oder an einer Etage eines Hauses oder an einer bestimmten Grundstücks-Teilfläche.

Tripple-Net-Mietvertrag

Mietvertrag bei gewerblichen Objekten. Der Mieter trägt neben den Betriebskosten auch die Instandhaltungskosten an Dach und Fach (Fassade, Fenstern und Aussentüren) übernimmt. Ein solcher Vertrag ist nur bei Gewerbemietverträgen möglich. Da die Nebenkosten für den Eigentümer dabei geringer ausfällt, steigt der Ertragswert der Immobilie.

Buchstabe U

Überbauungsziffer

Verhältnis zwischen der Gebäudegrundfläche und der Grundstücksfläche; definiert die maximal zulässige überbauung eines Grundstücks.

Umsatzmietzins

Bemessung der Mietpreise für Geschäftsräumlichkeiten in Abhängigkeit vom Geschäftsverlauf des Mieters.

Unterhalt

Aufrechterhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustands einer Liegenschaft.

Kleiner Unterhalt

Ausbesserung, kleine

Unterhaltskosten

Fallen bei der Beseitigung der durch Abnutzung und Witterungseinwirkung hervorgerufene bauliche Mängel an. U. entstehen im Unterschied zu Betriebskosten mehrheitlich unregelmässig und meist in stark schwankender Höhe.

Untermiete

Weitervermietung einer Wohnung oder von Teilen davon durch den Mieter an einen Dritten.

Überbaurecht

Das Überbaurecht berechtigt ein Grundstück, einzelne Bauteile auf einem angrenzenden Grundstück unter oder über Niveau zu erstellen. Solche Bauteile bleiben Bestandteil des Grundstückes, von dem sie ausgehen.

Überbauungsziffer

Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Grundfläche der Bauten und der anrechenbaren Landfläche.

Umgebung BKP 4

Zu diesen Kosten gehören die Umgebungsarbeiten, Gartengestaltung, Erschliessungs-, Rohbau-, Ausbau- und Installationsarbeiten ausserhalb des Gebäudes, jedoch innerhalb der  Grundstücksgrenzen. Kleinere  Bauobjekte  wie  Swimmingpool, Biotop, Gartenhaus und dgl. können bei der Schätzung darin enthalten sein.

Unkultivierter Boden

Als unkultivierter Boden bezeichnet man Grundstücke oder Teile davon, die nicht oder nur  mit  unverhältnismässigem  Aufwand  einer  Nutzung  zugeführt  werden  können  wie z.B. Felsen, Sumpf usw.

Buchstabe V

Verkehrswert

siehe Wert

Versicherungswert

siehe Wert

Volumenziffer, Baumassenziffer

Verhältnis zwischen dem oberirdischen Gebäudevolumen und der Grundstücksfläche; definiert die maximal zulässige überbauung eines Grundstücks.

Vorbereitungsarbeiten BKP 1

Hier handelt es sich um Kosten wie Abbrüche, Anpassungen an bestehende Bauten, Umlegungen von Werkleitungen und  Verkehrsanlagen, Mehraufwendungen wegen schlechtem Baugrund, ungewöhnliche, die normalen Bauarbeiten erschwerende Bauplatzlage.

Vorkaufsrecht

Unter Vorkaufsrecht versteht man das Recht eines Begünstigten, in einen Kaufvertrag mit einem Dritten einzutreten. Es ist eine Vormerkung im Grundbuch notwendig, damit die verstärkte Wirkung gegenüber Dritten gilt.

Vormerkungen

siehe Grundbuch

Verkehrswert

siehe Wert

Buchstbabe W

Wohneigentumsförderung

Massnahmen zwecks breiterer Streuung des selbstgenutzten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums.

Wohnrecht

Befugnis, in einem Gebäude oder Teilen desselben zu wohnen. Ein im Grundbuch vorgemerktes W. bleibt bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen, ist jedoch nicht auf andere Personen übertragbar.

Wohnung

Räume (auch einzelner Raum), die für die dauernde Unterkunft von Personen geeignet und bestimmt sind.

Wert

Verkehrswert

Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis ohne  Rücksicht  auf  ungewöhnliche  oder  persönliche  Verhältnisse  (z.B.  Spekulation, Liebhaberei usw.). Er wird unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit in der Regel aus Real- und Ertragswert ermittelt.

Marktwert

siehe Verkehrswert.

Fortführungswert

Der Wert, den die Liegenschaft hat, wenn Sie im heutigen Sinn und Zweck weitergeführt wird.

Buchwert

Der um den Betrag der periodischen Abschreibungen herabgesetzte Anlagewert (Anschaffungswert) bzw. der Wert der Liegenschaft in der Bilanz.

Substanzwert

Anlagewert abzüglich der seit der Erstellung bzw. dem Kauf eingetretenen Altersentwertung des Gebäudes. Die seit dem Kauf oder der Erstellung eingetretene Bauteuerung sowie Wertänderungen des Bodens werden in die Schätzung einbezogen. Der R. entspricht dem Wiedererstellungswert der Liegenschaft in dem qualitativen Zustand, in dem sie sich im Zeitpunkt der Schätzung befindet.

Realwert

siehe Substanzwert

Sachwert

siehe Substanzwert

Ertragswert

Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert einer Liegenschaft.

Steuerwert, amtlicher Wert

Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem Steuergesetz. Die Schätzung dient als Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, die Liegenschaftssteuer, die Minimalsteuer, die Erbschafts- und Schenkungssteuer oder – über die Berechnung des Eigenmietwerts – für die Einkommenssteuer.

Zeitwert

Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertminderung (technische und wirtschaftliche Alterung) reduzierten Neuwert.

Wasserentnahmerecht

Das Wasserentnahmerecht beinhaltet die Entnahme von Wasser aus öffentlichen und privaten Gewässern und die Nutzung von Grundwasser und Quellen.

Wasserkraft

Das Recht auf die Wasserkraft berechtigt die Nutzung der dem Wasser eigenen Kraft.

Wasserversorgung

Wasserversorgungen sind Systeme  zur Versorgung eines Gebietes  mit  Trinkwasser und/oder Brauchwasser. Dazu gehören Quellfassungen, Reservoirs, Aufbereitung, Verteilnetz usw.

Wertminderung

Die Wertminderung ist die Werteinbusse des Neuwertes infolge  Alterung,  Schäden, Demodierung usw.

Wertquote

Die Wertquote ist die Angabe des Miteigentums in Bruchteilen. Bei Stockwerkeigentum ist die Angabe in Hundertsteln oder Tausendsteln erforderlich.

Wirtschaftliche Alterung

Die wirtschaftliche Alterung ist die Wertminderung des  Neuwertes zufolge neuer Erkenntnisse in der Baukunde, den Baustoffen, im Komfort und vor allem im Installations- und Ausbaubereich.

Wohnrecht

Das Wohnrecht (entgeltlich oder unentgeltlich) ist ein dingliches Recht zur ausschliesslichen oder hauptsächlichen Nutzung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.

Wuhrpflicht

Die Wuhrpflicht ist eine Grundlast, die ein Grundstück zum Unterhalt von Gewässern verpflichtet (z.B. Uferschutzmauern, Kanäle usw.).

Buchstaben XYZ

Zeitwert, Versicherungswert

siehe Wert

Zins

Preis für die leihweise Überlassung von Kapital, ausgedrückt als Quote des Kapitals in Prozent pro Jahr.

Kaptalisierungszinssatz

Zinssatz, mit dem der Jahresmietertrag aufgezinst (kapitalisiert) wird, um den Ertragswert zu schätzen.

Diskontierungszinssatz

Zinsstufenhypothek

Hypothekarkreditmodell, bei dem anfängliche Zinsermässigungen gegenüber dem Satz für variable Hypotheken in späteren Jahren durch entsprechende Erhöhungen ausgeglichen werden; mildert die finanzielle Anfangsbelastung unmittelbar nach dem Erwerb.

Zonenplan

Der Zonenplan ist ein Übersichtsplan, welcher für ein bestimmtes Gebiet den Zweck, die Art und das Mass der Nutzung allgemein verbindlich festlegt.

Zugehör

Zugehör sind bewegliche Sachen, die nach ortsüblicher Auffassung oder nach dem Willen des Eigentümers dauernd für die Bewirtschaftung und Benützung der Gebäude bestimmt sind, sowie durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise zu ihnen in Beziehung gebracht sind wie z.B. Leuchtreklamen, Vitrinen usw.

Quellen

Das Schweizerische Schätzerhandbuch 2012, Publikationen des Hauseigentümerverbandes HEV, Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften, Dr. Kaspar Fierz, 6. Auflage, Bundesamt für Statistik (BFS), Tribut AG, DDS Netcom, Kantonale Statistikämter; Schweizerischen Ingenieur- u. Architektenvereins (SIA), Grundbuchämter; Schweizerische Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft (SGNI), Minergie Schweiz, Leadership in Energy and Environmental Design (LEED); Amt für Abfall, Wasser, Energie, Luft (AWEL), Energie Schweiz. Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB), Schweizerische Schätzungsexpertenkammer (SVIT/SEK), Impulsprogramms Bau (IP-Bau). Obligationenrecht (OR), SIA 416 (Flächen und Volumen), SIA d0165 (Kennzahlen im Immobilienmanagement).


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Jan Baumgartner

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