Sanfte Renovation, Totalsanierung, Neubau oder Verkauf? So gelangen Sie sicher und einfach zum richtigen Entscheid – mit dem NPV!

Welches zukünftige Szenario ist für Ihre Anlageimmobilie das Richtige? Solche Entscheide über die Bruttorendite zu rechnen ist weit verbreitet. Allerdings führt dieses Vorgehen immer wieder zu Fehlentscheiden. Was dahinter steckt und wie Sie solche Entscheide mit dem Kapitalwertverfahren (NPV) einfach und präzise abbilden können, lesen Sie im folgenden Artikel.


Was ist der NPV?

Der Kapitalwert, bzw. NPV‚ ist eine betriebswirtschaftliche Kennziffer der dynamischen Investitionsrechnung. Durch Abzinsung auf den Beginn der Investition werden Zahlungen vergleichbar gemacht, die zu verschiedenen Zeitpunkten anfallen. Der Kapitalwert einer Investition ist die Summe der Barwerte aller durch diese Investition verursachten Zahlungen (Ein- und Auszahlungen).

Kapitalwert = 0: Der Investor erhält sein eingesetztes Kapital zurück und eine Verzinsung der ausstehenden Beträge in Höhe des Kalkulationszinssatzes. Die Investition hat keinen Vorteil gegenüber der Anlage am Kapitalmarkt zum gleichen (risikoäquivalenten) Zinssatz. An dieser Stelle befindet sich der interne Zinsfuss.

Kapitalwert > 0: Der Investor erhält sein eingesetztes Kapital zurück und eine Verzinsung der ausstehenden Beträge, die den Kalkulationszinssatz übersteigen.

Kapitalwert < 0: Die Investition kann eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals zum Kalkulationszinssatz nicht gewährleisten.


Bruttorendite

Die Bruttorendite (Bruttoertrag x 100% ÷ Verkehrswert) steht für die Wertschöpfung von arbeitendem Kapital (zu bezahlender Verkehrswert). Problem: Im Falle eines Umbaues besteht das arbeitende Kapital aber nicht nur aus Geld, sondern zu einem grossen Teil aus Sacheinlagen, nämlich dem Landwert und dem Wert des Rohbaues (ca. 40 % der Baukosten, BKP 2). Geld fliesst dabei nur bei den Baukosten (BKP 2 ohne Rohbau). Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Projekten, welche Sacheinlagen enthalten, ist die Bruttorendite untauglich, weil die Anlagekosten (BKP 1 bis 5) nicht wirklich investiert werden müssen. Ein Vergleich zwischen einer Investitionsvariante, welche Sacheinlagen enthält (bspw. Umbau), mit der Variante «Verkauf der Liegenschaft und Kauf eines anderen Objektes» kann über die Bruttorendite nicht korrekt abgebildet werden.


Lösung über Kapitalwertverfahren, NPV

Der Kapitalwert, NPV, ist ein einfaches finanzmathematisches Modell. Es zeigt den Barwert (heutiger Wert nach Zinseffekten) aller zukünftigen Geldflüsse, also die Nettoerträge (Nettomietzins ./. Bewirtschaftungskosten) und die Investitionskosten. Mit dieser Methode kann jedem Szenario ein Projektwert zugerechnet werden. In der Praxis wird der NPV oft über einen Zeithorizont von 35 Jahren gerechnet, was einem Instandsetzungszyklus entspricht . Bereits ein NPV von CHF 0.- spricht dafür die Investition zu tätigen, da dieser die geforderte Mindestrendite im Diskontsatz bereits enthält.


Tutorial zur Berechnung des Kapitalwertes, NPV

Ausgangslage:

  • Es soll der NPV des Szenarios «Neubau» berechnet werden
  • Zeithorizont: 35 Jahre (entspricht einem Instandsetzungszyklus)
  • Diskontsatz: 4 % (entspricht dem Basiszinssatz von 2.35 % (risikolose Vergleichsrendite) plus spezifische Zuschläge für Markt- und Objektrisiken)
  • Investitionskosten: CHF 3’500’000.-
  • Bewirtschaftungskosten: pro Jahr CHF 12’000.-
  • Erträge: pro Jahr CHF 140’000.-
  • Baubeginn: in drei Jahren

Ablauf:

  • Rentenbarwerttabelle konsultieren und den Rentenbarwertfaktor herauslesen (4 %, 35 Jahre = RBWF 18.665)
  • Barwert der Rente Kosten rechnen (jährlich gleichbleibende Beträge).
  • Barwert der Rente Erträge rechnen (jährlich gleichbleibende Beträge).
  • Barwert der Investitionskosten berechnen (bspw. einmalige Kosten für Instandsetzung oder Neubaukosten)
  • Vergleich der Barwerte auf der Ertragsseite und der Barwerte auf der Kostenseite

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Jan Baumgartner

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