Eine Immobilie zu kaufen, ohne langfristige Risikoszenarien zu modellieren, kann zu einem bösen Erwachen führen. Der nachfolgende Artikel zeigt die verschiedenen Fehlüberlegungen beim Kauf einer Anlageimmobilie auf. 


1. Die Immobilie wird über ihrem Wert gekauft

Rendite: 6 %

Der Mangel an Anlagealternativen, historisch tiefe Zinsen, eine rasante Wertentwicklung, Zuwanderung sowie eine instabile wirtschaftliche Grosswetterlage, welche Investitionen in Sachwerte begünstigt, treiben den Markt an. Diese ausserordentlichen Marktverhältnisse bewirken, dass auch branchenfremde Käufer in den Markt eindringen und kaufen, was das Zeug hält. Eine Folge dessen ist, dass viele Immobilien massiv überbezahlt werden. Nicht selten basieren solche Käufe auf Fehlüberlegungen wie bspw. dem Vertrauen auf die Istrendite.

2. Die Rendite sinkt

Rendite: 4 %
 
Markt: Die Nachfrage geht zurück, sodass auch die Angebotsmieten zurückgehen.
Erträge: Bedingt durch die sinkende Nachfrage und die längeren Leerstandszeiten werden die Cashflows kleiner.
Kosten: Das allgemeine Zinsniveau steigt langsam an, sodass sich die Hypothekarkosten erhöhen. Durch die zunehmende technische Entwertung steigen die Instandhaltungskosten der Immobilie. Der Eigentümer reagiert auf die Reduzierung der Rendite, indem er die Ausgaben für die Instandsetzungsarbeiten senkt.

Objekt: Die Kürzung der Instandhaltungskosten beschleunigt die technische Alterung der baute zusätzlich, sodass sich fällige Reparaturen und Reklamationen häufen werden.

3. Die Rendite liegt bei null

Rendite: 0 %

Markt: Der Markt kühlt sich weiter ab. Die Zuwanderung stagniert, die Angebotsmieten sinken, das allgemeine Zinsniveau steigt weiterhin und die vielen Objekte, welche sich im Bau befinden, lassen einen bevorstehenden Angebotsüberhang erahnen.
Erträge: Die Erträge sinken markant aufgrund vereinzelter Mietausfälle und Leerstände
Kosten: Die Kosten für Reparaturen steigen exponenziell an, da diese zu lange herausgeschoben wurden.
Objekt: Die Baute verliert aufgrund ihres Alters und des technischen Zustandes an Marktattraktivität.

4. Es kommt zum finanziellen Kollaps

Rendite: – 0.5 %

Markt: Der Immobilienmarkt bricht ein. Viele Eigentümer verkaufen deren Liegenschaften möglichst schnell, negativer Migrationssaldo bei qualifizierten Arbeitskräften, das Zinsniveau steigt markant an, die Diskontsätze steigen durch die Risikozuschläge an, was zu tieferen Marktwerten führt, …
Erträge: Die Erträge brechen ein, weil die Liegenschaft massgeblich an Marktfähigkeit verloren hat. Die allgemeine Nachfrage sinkt und vermehrt tauchen Konkurrenzobjekte im Markt auf.
Kosten: Die Eigentümerkosten schnellen in die Höhe. Neben der Belastung durch die Hypothekarkosten steigen die Bewirtschaftungskosten ebenfalls stark an. Nicht überwälzbarer Teil. Kostendeckende Brottorendite, an, denn: die Verwaltung wird immer aufwändiger, Instandhaltungs- und Reparaturkosten steigen exponeziell. Die Folge ist, dass sich Kosten im Zusammenhang mit Inkonvenienzen häufen.
Objekt: Die Liegenschaft wurde während der Hausse ungenügend instand gehalten und befindet sich in einem schlechten Zusand. Dringende Reparaturen und eine Komplettsanierung lassen sich nicht mehr herauszögern. Es droht ein technischer Kollaps der Baute.

Fazit

Fehlüberlegungen beim Kauf einer Anlageimmobilie können gravierende Folgen haben. Prüfen Sie vor dem Kauf die erwähnten Treiber mit einer Sensitivitätsanalyse, welche beispielsweise mit einer DCF-Bewertung einfach und schnell durchgeführt werden kann. Suchen Sie nach Potenzialen, welche …


Exkurs – Immobilienblase vs Überhitzung

Überhitzung

  • Die Preise steigen 10 – 40 % über die generierbaren Werte

Immobilienblase

  • Die Preise steigen 40 % über die generierbaren Werte
  • Die Preisentwicklung entkoppelt sich von der Wirtschaftsentwicklung

Jan Baumgartner
eidg. dipl. Immobilientreuhänder