Der Diskontsatz ist das zentrale Element, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie festzulegen. Professionelle Anbieter lassen sich bei der Festlegung nur ungerne in die Karten schauen. Mit ein wenig Erfahrung können Sie über das unten beschriebene Modell einfach und schnell einem präzisen, objektbezogenen Diskontierungszinssatz aufbauen.
Möglichkeiten zur Herleitung
1. Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Methode Gewichteter Kapitalkostensatz
Einschätzung Problematisch, da der Kapitalmix meist unbekannt ist
2. Hypothekarzins
Methode Als Basiszinssatz wird der hypothekarische Durchschnittszinssatz eingesetzt
Einschätzung Nicht empfehlenswert, da die Korrelation zwischen dem Hypothekarzins und dem Mietzinsniveau zu gering und zeitlich um Jahre verschoben ist
3. Marktindiziert
Methode Hedonisch auf Grundlage von Erfahrungszahlen von Handänderungen
Einschätzung Intransparent; nur anwendbar, wenn genügend Erfahrungswerte vorhanden sind
4. Zuschlagsmodell (Usanz)
Methode Auf Grundlage eines risikolosen Zinssatzes werden individuelle Zuschläge für Risiken gemacht
Einschätzung Einfach, präzise und transparent
Verwandte Zinsbegriffe
Kapitalisierungszinssatz Prozentsatz zur Kapitalisierung des Mietwertes zum Ertragswert
Nettozinssatz Synomym mit WACC und Diskontsatz
Basiszinssatz Entspricht der risikolosen Basisrendite
Zeitpräferenzrate Zinssatz zur Diskontierung von konsumtiv geprägten Objekten wie EFH oder STWE
Realzinssatz Bundesobligation ./. Teuerung
Referenzzinssatz Schweizweit einheitlicher Zinssatz. Stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken
Jan Baumgartner, info@aktiva.swiss
