Lesen sie im folgenden Text, wie wir bei der Sanierung eines Einkaufszentrums vorgegangen sind und was wir dadurch erzielt haben.

Die Auftraggeberin hat in Horgen, Zürich, ein Einkaufszentrum mit fünf damit verbundenen Mehrfamilienhäusern gekauft. Die demodierte Liegenschaft soll mit tiefgreifenden baulichen Eingriffen und gezielten Marketingmassnahmen neu positioniert und in der bestmöglichen Konstellation dem nächsten Nutzungszyklus zugeführt werden. Bevor Massnahmen eingeleitet werden, soll die strategische Ausgangslage sorgfältig analysiert werden.


Auftrag

  • Analysiert die Gesamtsituation der Liegenschaft,
  • zeigt die Potenziale auf,
  • schlagt konkrete Massnahmen zur Repositionierung vor

Vorgehen

  • Isolieren der strategischen Ausgangslage mit IMMO-SENSOR®,
  • Durchführen einer SWOT-Analyse,
  • Lokalisieren der Potenziale durch den Vergleich der Istwerte mit Benchmarks und einem modellierten Best-Case-Szenario,
  • Transformieren der Erkenntnisse in Massnahmenvorschläge,
  • Präsentieren der Resultate vor dem Immobilienausschuss

Erkenntnisse

Die Lage ist gut geeignet für die Fortführung der aktuellen Nutzung sowie für allfällige Erweiterungsbauten im Wohnsegment (hohe Ausnützungsreserve vorhanden). Die Bauten sind demodiert, was sich besonders bei den Installationen und dem Ausbau zeigt. Der Leerstand ist mit etwa 20% ausgesprochen hoch. Es besteht ein umfangreicher Instandsetzungsbedarf von rund CHF 8 Mio.

Für die Gewerbeflächen sind mehrheitlich lückenhafte Mietverträge im Einsatz (bspw. für eine Indexierung zu kurze Vertragsdauer, unvorteilhafte Early-Break-Vereinbarungen, uneinheitliche Nebenkostenregelungen, fehlende Rückbauvereinbarungen, bei den meisten Gewerbemietverträgen sind die hinterlegten Sicherheitsleistungen nicht risikoadäquat).

Die Gastronomieflächen sind zu gross und damit für die kostensensitiven Mieter zu teuer, zudem sind sie für das Tagesgeschäft unpraktisch (schmale Antrittsflächen mit grossen Raumtiefen). Die Küche der Hauptgastrofläche befindet sich im Eigentum des Mieters, was in einem Konkursfall mutmasslich zu einer langen Blockierung der Fläche durch das Konkursamt führt. Die Folgen daraus wären unnötig lange Leerstandszeiten und eine hohe Ersatzinvestition.

Aus FM-Sicht ist die Wahl der Flächenbeläge nicht optimal, denn sie sind aufwändig zu reinigen (Poren), Verschmutzungen sind gut sichtbar und die Lebensdauer ist für die intensive Nutzung zu kurz.

Die Lebenszykluskosten können, besonders bei den Betriebs- und Instandsetzungskosten, bspw. durch das bauseitige Ermöglichen optimaler Betriebsabläufe (Versorgung, Entsorgung, Reinigung, Unterhalt, Reparaturen) oder klassisch durch eine Harmonisierung der heute sehr unterschiedlichen Ersatzzyklen der Bauteilgruppen gesenkt werden. 

Eine moderne, mechatronische Schliessanlage würde viel zur Steigerung von Komfort, Sicherheit und Effizienz beitragen (bspw. bessere Kontrolle von Zonenübertritten, Skalierung bei Mieterwechsel, Einbruchsicherheit von der öffentlichen Tiefgarage in das Zentrum und die Wohnhäuser). Trotz regelmässiger Sprayereien fehlt ein mechanischer Graffitischutz. Die Schnittstellen zwischen dem Grund- und Mieterausbau sind bei der Hälfte der Gewerbemieter nicht schriftlich geregelt, was zu Diskussionen und Kosten führen kann.

Die Verkehrsführung auf der Südseite ist unruhig und birgt Gefahrenstellen (mehrfache Überschneidung von Pkw- und Personenverkehr). An mehreren Schlüsselstellen ist die Signaletik inkonsequent.

Schriftliche Basiskonzepte zu Betrieb, Unterhalt, Reinigung und Sicherheit konnten zum Zeitpunkt der Untersuchung nicht festgestellt werden. Die Pflege und die Schneeräumung der äusseren Hartflächen sind durch Höhenversätze und Granitabgrenzungen unnötig erschwert. Das Thema Elektromobilität wurde im «Betriebskonzept» bislang nicht berücksichtigt (gemäss VSE sind in 10 Jahren 18% der Neuzulassungen Elektrofahrzeuge).

Die Aussenwahrnehmung des Zentrums wurde nicht konzeptionell geplant oder aktiv gesteuert: Es hat heute ein tendenziell negatives Image. Eine schriftliche Vermarktungsdisposition ist nicht erkennbar, was möglicherweise nebst anderen Punkten die Ursache für die unvorteilhafte Wahrnehmung und den hohen Leerstand ist.

Der Mietermix funktioniert im heutigen Vermietungszustand nicht – die Besucher können ihren Tagesbedarf nur zu ca. 80% im Zentrum erledigen, was die Attraktivität und Konkurrenzfähigkeit senkt.

Die geringe Nutzungsflexibilität des Layouts bildet ein erhebliches Vermietungsrisiko. Das Layout der Retailflächen kann in Bezug auf die Vermietbarkeit und die Erschliessung durch eine relativ einfache Umplanung optimiert werden (bspw. durch das Gruppieren von Klein- und Grossflächen und der durchdachten Anordnung derselben um die Lkw-Rampen auf der Nordseite des Einkaufzentrums).

Durch das Fassen von vorbehaltenen Entschlüssen auf ausgesuchte Risikoszenarien könnten bauliche Konsequenzen für die bevorstehende Instandsetzung abgeleitet werden. Die Hausmeisterräume sind im Vergleich zu anderen Objekten ausgesprochen gross und weiträumig über das Areal verteilt, was entsprechend lange Verschiebungswege mit sich zieht. Ein Zusammenzug der Räume und die Abstimmung ihrer Standorte an die betrieblichen Arbeitsabläufe brächten beachtliche Vorteile.

Die Mallgestaltung ist nicht mehr zeitgerecht (Distanzen, Blickwinkel, Schaufensterflächenanteil, Materialisierung, Freiflächen für Events, optische Gestaltung, Übersichtlichkeit, Belüftung, Beleuchtung).

 Anmerkung: Die vier Wohnhäuser werden in dieser Fallstudie nicht genauer betrachtet, sie werden in einer folgenden Studie aufbereitet.Resultat

Der Auftraggeber erhält einen stark verdichteten Schlussbericht (15 Seiten), welcher eine solide Grundlage für die Diskussion der bevorstehenden Repositionierung ist und auch als Basis für die Erstellung eines Projektpflichtenheftes zur Verfügung steht. Eine Auswahl wichtiger kurz- und langfristiger Massnahmen liegt vor.


Jan Baumgartner
eidg. dipl. Immobilientreuhänder