Eine Potenzialliegenschaft ist in der Regel eine Immobilie, die nicht den Bedürfnissen des Marktes entspricht. 

Die Symptome sind einfach lesbar. Besonders betroffen sind Gewerbebauten und Wohnbauten aus den 60er Jahren, welche heute vor der zweiten grosszyklischen Instandsetzung stehen. Lesen Sie im folgenden Text mehr über die Potenzialanalyse bei Immobilien.


Eine Problemliegenschaft – Was gilt als Potenzialimmobilie?

  • eine Immobilie vor ihrem Kauf oder Verkauf, 
  • eine Immobilie mit offensichtlichen Potenzialen 

Was sind die typischen Symptome einer Problemliegenschaft?

  • Leerstand,
  • lange Insertionsdauer,
  • unbefriedigende Rendite,
  • Mietzinse unter Marktmiete,
  • Mietzinsausfälle,
  • häufige Mieterwechsel,
  • hohe Betriebskosten, 
  • hohe Instandhaltungskosten,
  • hohe Bewirtschaftskosten,
  • hoher Verwaltungsaufwand,
  • tendenziell negative Wahrnehmung im Markt

Wann sollte eine Potenzialanalyse durchgeführt werden?

  • Zur Analyse der strategischen Ausgangslage einer Immobilie,
  • als Grundlage für die langfristige strategische Ausrichtung,
  • vor einer grosszyklischen Instandsetzung,
  • vor einem Kauf oder Verkauf,
  • zur Repositionierung einer Problemliegenschaft,
  • zur Optimierung einer Potenzialliegenschaft,
  • zur Optimierung eines Neubauprojektes

Was sind die Auslöser für das Durchführen einer Potenzialanalyse?

  • Der hohe Anlagedruck drängt zur Lokalisierung von Anlagealternativen in Immobilien,
  • eine Problemliegenschaft soll revitalisiert werden, 
  • eine Potenzialliegenschaft soll optimiert werden, 
  • vor einem Immobilienhandel soll die Verhandlungsposition definiert werden, 
  • zur Optimierung eines Neubauprojektes

Welche Bereiche werden mit IMMO-SENSOR® untersucht? 

Markt, Objekt, Architektur, Baurecht, Bauzustand, Nutzung u. Betrieb, Bewirtschaftung, Nutzer, Vermarktung, Werttreiber, Risiken

Was sind die Schritte einer Potenzialanalyse?

  • Analyse der Istsituation
  • Vergleich von Ist- mit Sollwerten
  • durchführen einer SWOT-Analyse
  • definieren von Massnahmen
  • erstellen eines Revitalisierungskonzeptes
  • Umsetzung

Was sind Beispiele typischer Potenziale?

  • Ungerechtfertigter Leerstand
  • Delta zwischen Sollmiete und Marktmiete
  • Nicht verrechnete Nebenkosten
  • Nicht vermietete Verkehrsflächen
  • Konzeptlose Vermietung (Sackgassen)
  • Ungerechtfertigt hohe Bewirtschaftungskosten
  • Nicht indexiertes Mietzinsvolumen
  • Nicht risikoadäquate Sicherheitszahlungen
  • Ungenutzte Ausnützungsreserve
  • Lücken in der Objektstrategie
  • Geringer Dokumentationsgrad
  • durch mangelnde Instandhaltung bedingte Bauschäden
  • Unglücklich vereinbarte oder nicht geregelte Exitszenarien
  • Unglücklich vereinbarte oder nicht geregelte Rückbauvereinbarungen
  • Mängel punkto Sicherheit
  • Fehleinschätzung des Marktes
  • Lückenhafte Mietverträge
  • Unregelmässigkeiten im Mieter-Mix
  • Eingeschränkte Nutzungsflexibilität
  • Problemstellungen im Verkehr
  • Uneinheitliche oder fehlende Signaletik
  • Fehlen einer Vermarktungsdisposition
  • Unpassende Materialwahl in Bezug auf: Lebenszykluskosten

Ergänzen Sie Ihr Wissen mit den nachfolgenden Hintergrundinformationen

Exkurs zum Thema Umweltfaktoren bei Potenzialanalysen

Boombauten – Exkurs als relevanter Umweltfaktor

  • Ca. 30 % des Schweizer Gebäudeparkes machen Boombauten aus
  • 660’000 Boombauten werden bis 2020 zum zweiten Mal instandgesetzt
  • CHF 7 Mia. beträgt der jährliche Erneuerungsbedarf 
  • Die statische Struktur (Stützenraster, Steigschächte, fehlende Einstellhalle, fehlender Liftschacht u. dgl.) dieser Bauten macht es unverhältnismässig teuer, die Liegenschaften strukturell zu erneuern und marktfähig zu machen
  • sind einzig über den Preis Konkurrenzfähig
  • oftmals besteht eine beachtliche Ausnützungsreserve
  • solche Objekte werden i. d. R. „gemolken“ bis die Rendite unter 4 % fällt und dann wird mit maximaler Ausnützung neu gebaut

Gebäudepark Schweiz – Exkurs als relevanter Umweltfaktor

  • 1.7 Mio. Gebäude
  • 4 Mio. Objekte (Mietwohnungen 2.1 Mio., STWE 0.95 Mio., EFH 0.94 Mio.)
  • CHF 2’200 Mia. Marktwert Wohnbauten (Gewerbe CHF 670 Mia.)
  • CHF 1’178 Mia. Gesamtwert Gebäudeversicherung
  • CHF 22 Mia. Erneuerungsbedarf p.a. (1 % des Gebäudebestandes)
  • 2690 Mio. m³ Gesamtvolumen
  • 672 Mio. m² Gesamtfläche

Bautätigkeit – Exkurs als relevanter Umweltfaktor

  • 45’000 Wohnungen Jahresproduktion
  • 1 % jährliches Wachstum
  • CHF 4.9 Mia. nominelle Bruttowertschöpfung (16 % des BIP)
  • CHF 61 Mia. Bauinvestitionen p.a. (BFS)
  • CHF 42 Mia. Arbeitsvorräte (BFS)
  • CHF 19 Mia. Volumen Bauhauptgewerbe (Baublatt)

Immobilienmarkt –  als relevanter Umweltfaktor

  • 38 % Wohneigentumsquote
  • 50 % des physischen Kapitals in der Schweiz besteht aus Immobilien
  • CHF 70 Mia. ist das jährliche Transaktionsvolumen von Immobilien (Aktien CHF 1’000 Mia.)
  • 80’000 Transaktionen p.a. (55’000 zu Marktpreisen, 25’000 nicht zu Marktpreisen, (Zwangsversteigerungen oder Liebhaberobjekte)
  • grosse regionale Preisunterschiede
  • 950 Mio. m² (50 % Wohnen, 5 % Büro, 3 % Verkauf, 2 % Gastro, 16 % Industrie, 15 % Infrastruktur, 7 % Landwirtschaft)
  • 70 % Preisanstieg bei Wohnungen seit 2000 (Wohnungsmieten 40 %, Geschäftsmieten 15 %)
  • 57 % der Wohnungen gehören Privatpersonen (8 % Genossenschaften, 22 % Institutionelle, 6 % nicht kommerzielle Bauträger 7 % Andere)
  • 95 % der Hypotheken werden von Banken vergeben (3 % Versicherungen 1.5 % Pensionskassen, 0.5 % Bund)

Jan Baumgartner
eidg. dipl. Immobilientreuhänder