Mit IMMO-SENSOR® lesen wir Ihre Kostenstruktur ein, vergleichen diese mit internen und externen Benchmarks und erstellen Ihnen pro Objekt einen Kurzbericht und eine Empfehlung mit Massnahmen zur Optimierung. Betriebskosten, Bewirtschaftungskosten, Eigentümerkosten, Nebenkosten, Gesamtkosten… Diese transparente Darstellung nutzen wir im Rahmen unserer Analysen, um Potenziale zu lokalisieren und Probleme in der Kostenstruktur aufzeigen können. Die hinterlegten Benchmarks ermöglichen es uns, in den gängigen Immobiliensegmenten aussagekräftige Erkenntnisse zu gewinnen.

Nebenkosten NK/BK Mietersicht (10 % zum Nettomietzins)


Definition Volksmund für die Betriebs- und Heizkosten aus Mietersicht

Bestandteile 

Energieversorgung, Wasserversorgung, Entsorgung, Reinigung, Sicherheit, öffentliche Abgaben, Versicherungen, Steuern, Leerstandskosten, Hauswartung, Service Abos, Anlagenbedienung sowie individuelle Heiz- und Warmwasserkosten.

Betriebskosten (10 % vom Nettomietzins SOLL)


Definition „Kosten für den operativen Betrieb der Liegenschaft“ Die Kosten fallen regelmässig an und verändern sich von Jahr zu Jahr nur geringfügig. 

Bestandteile 

Energieversorgung, ca. 8.30/m², Wasserversorgung ca. 4.90/m², Entsorgung ca. 3.10/m², Reinigung 0.30/m², Sicherheit, individuell, öffentliche Abgaben ca. 1.10/m², Versicherungen ca. 1 ‰ des Gebäudeversicherungswertes, Steuern individuell nach Kanton, Leerstandskosten ca. 5.00 %, Ertragsminderungen individuell, Vermarktungskosten ca. 10 % der Leerstandskosten, Hauswartung ca. 1 % NMZ od. 13.00/m², Service Abos ca. 1.00 % NMZ, Anlagenbedienung ca. 0.20/m², Baurechtszinsen individuell, Heiz- und Warmwasserkosten ca. 5.00 % NMZ

Bewirtschaftungskosten (10-15 % vom Nettomietzins SOLL)


Definition „Sämtliche Kosten für die operative Bewirtschaftung der Liegenschaft“

Bestandteile 

Betriebskosten ca. 8–15 % des Netto-Sollmietzinses, Instandhaltung ca. 4–8 %, Verwaltungskosten ca. 4–5 %, Rückstellung für die grosszyklische Instandsetzung ca. 50 % der Gebäudekosten (BKP 2) alle 35 Jahre, Risikozuschlag ca. 4 %

Eigentümerkosten (25-30 % vom Nettomietzins SOLL)


Bestandteile 

Bewirtschaftungskosten + die kalkulatorische Rückstellung für die grosszyklische Instandsetzung


Kantone mit Liegenschaftssteuer

Es handelt sich um eine kantonale und/oder kommunale Steuer. Der Bund kennt diese Steuer nicht.
Aber auch die Kantone ZH, SZ, GL, ZG, SO, BL und AG verzichten auf die Erhebung einer Liegenschaftssteuer in jeglicher Form. Eine Liegenschaftssteuer im eigentlichen Sinn wird in den Kantonen BE, FR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, VS, GE und JU erhoben. Im Kanton NE wird sie aber nur auf Liegenschaften von juristischen Personen erhoben, die der Kapitalanlage dienen, sowie auf Liegenschaften von Vorsorgeeinrichtungen, welche gemäss BVG von der Steuer befreit sind.


Jan Baumgartner, info@aktiva.swiss