Berechnen Sie: Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite, Gesamtperformance
Bruttorendite
Einsatz: Erste Grobbeurteilung einer Immobilienanlage, wenn kaum Zahlenmaterial vorhanden ist
Formel: Nettomiete x 100 / Anlagekosten*
Geeignet für: Grobbeurteilung, ohne Details zu kennen
Nicht geeignet: für definitive Kaufentscheide, weil ungenau und zu wenig situativ, so spricht eine hohe Bruttorendite eher für eine demodierte, entwertete Problemliegenschaft oder einen schwierigen Standort. Auch nicht geeignet ist sie für den Vergleich von Szenarien wie: Pinselsanierung, Instandsetzung, Erneuerung oder Neubau, und zwar weil A bspw. weiterhin genutzte Bausubstanz nur unpräzise abgebildet werden kann und B die Bruttorendite eine Momentaufnahme darstellt, welche ausgesprochen volatil ist. Nutzen Sie für Szenarienvergleiche die nachfolgend genannten Alternativmethoden
Alternative: Die Methode Net Present Value (NPV) eignet sich hervorragend zum Vergleich von Szenarien, ebenso die Methode Discounted Cashflow (DCF)
Quellen: SIA d213 oder OR Art. 269a lit. c oder Praxis
*Anlagekosten:
bei Neubau: Gestehungskosten (Land + Baukosten + Umgebungskosten + Baunebenkosten)
bei Kauf einer schlüsselfertigen Wohnung: Kaufpreis
bei Kauf einer bestehenden Liegenschaft: Kaufpreis + Kaufnebenkosten (Steuern, Gebühren, Provisionen)
Nettorendite
Einsatz: Sie wollen die Rendite Berechnen, welche nach Abzug der Eigentümerkosten erzielt werden kann
Formel: Nettoertrag (= Nettomiete ./. Bewirtschaftungskosten*) x 100 / Anlagekosten**
Zielrenditen (2017):
Gute Lage: 3.50 %
Mittlere Lage 4.5 %
problematische Lage: > 5.5 %
Geeignet für: Renditebeurteilung mit Detailkenntnissen. Für die Beurteilung eines Investments sollten Sie noch eine Marktwertschätzung und eine Bauzustandsanalyse machen lassen, bei grösseren Anlagen, bzw. bei professionellen Investoren wird eine Due Diligence durchgeführt, welche relevante Bereiche systematisch untersucht.
Nicht geeignet: für den Vergleich von Szenarien wie: Pinselsanierung, Instandsetzung, Erneuerung oder Neubau, und zwar weil A bspw. weiterhin genutzte Bausubstanz nur unpräzise abgebildet werden kann und B die Nettorendite eine Momentaufnahme darstellt, welche ausgesprochen volatil ist. Nutzen Sie für Szenarienvergleiche die nachfolgend genannten Alternativmethoden
Alternative: Die Methode Net Present Value (NPV) eignet sich hervorragend zum Vergleich von Szenarien, ebenso die Methode Discounted Cashflow (DCF)
Quellen: SIA d213 oder OR Art. 269a lit. c oder Praxis
* Eigentümerkosten (nicht überwälzbare HK/BK + Verwaltung + Instandhaltung + Annahme für jährliche Instandsetzungsrückstellung)
**Anlagekosten:
bei Neubau: Gestehungskosten (Land + Baukosten + Umgebungskosten + Baunebenkosten)
bei Kauf einer schlüsselfertigen Wohnung: Kaufpreis
bei Kauf einer bestehenden Liegenschaft: Kaufpreis + Kaufnebenkosten (Steuern, Gebühren, Provisionen)
Eigenkapitalrendite
Einsatz: Sie wollen die Rendite Berechnen, welche Sie auf Ihr eingesetztes Kapital haben. Kennen Sie die Eigenkapitalrendite, so können Sie Ihre den direkten Vergleich zu Anlagemöglichkeiten (Sparkonto, Aktien, Obligationen, Bitcoin, Gold, Oldtimer etc.) ziehen.
Formel: Reingewinn (= Nettoertrag ./. Finanzierungskosten) x 100 / investiertes Eigenkapital
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Jan Baumgartner
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