Eine Due Diligence (sorgfältige Prüfung) ist Bestandteil im Transaktionsprozess. Im Wesentlichen geht es darum, die Gesamtsituation zu analysieren und die entscheidungsrelevanten Faktoren zu isolieren.


Kundenbedürfnis – Fragestellungen

Soll der Kauf des Investitionsobjektes weiter verfolgt werden?
Was sind die Chancen und Risiken?
Wie hoch ist der Marktwert?
Was ist die Verhandlungsposition?

Vorgehen

Systematische (IMMO-SENSOR®) Isolation der Ausgangslage
Durchführen der Teilanalysen
SWOT-Analyse und Handlungsoptionen
Dokumentation
Präsentation

Nutzen

Sichere und nachvollziehbare Analyse


Inhaltsverzeichnis

1. Zusammenfassung

2. Rahmenbedingungen

3. Analyse Ausgangslage

  1. Anlagepolitik
  2. Auftrag

4. Untersuchungsobjekt

  1. Erdgeschoss
  2. Obergeschosse
  3. Untergeschosse

5. Standort und Markt

  1. Makro
  2. Mikro
  3. Angebot
  4. Nachfrage

6. Kaufmännische Due Diligence

  1. Mieterspiegel
  2. Erträge
  3. Sollmiete vs Marktmiete
  4. Ertragssteigerungspotenzial
  5. Situation Mieterhöhungen
  6. Nebenkostenumlage
  7. Leerstand und Fluktuation
  8. Mieterstruktur
  9. Mietstreitigkeiten
  10. Mieterbonität
  11. Sicherheitsleistungen
  12. Vorschriften
  13. Indexierung
  14. Service-, Wartungs-, Versicherungsverträge

7. Finanzielle Due Diligence (Cashflowanalyse)

  1. Verwendete Zinssätze
  2. Bruttoertrag (=Nettomietzins)
  3. Nettoertrag (= Nettomietzins ./. Eigentümerkosten)
  4. Betriebskosten (umlagefähig)
  5. Betriebskosten (nicht umlagefähig)
  6. Instandhaltungskosten («Unterhalt »)
  7. Instandsetzungskosten («Sanierungen»)

8. Rechtliche Due Diligence

  1. Dienstbarkeiten
  2. Grundpfandrechte
  3. Bau- und Zonenordnung
  4. Lex Koller
  5. Baurecht
  6. Mietverträge
  7. Wohnungen
  8. Verkaufsflächen und Büroräume
  9. Umweltrecht
  10. Luft / Lärm

9. Steuerliche Due Diligence

  1. Handänderungssteuer
  2. Gewinnsteuer
  3. Mehrwertsteuer
  4. Asset Deal vs Share Deal

10. Technische Due Diligence

  1. Rohbau 1
  2. Rohbau 2
  3. Installationen
  4. Ausbau
  5. Altlasten/Bodenbelastungen
  6. Gebäudeschadstoffe
  7. Vornutzung
  8. Altlasten
  9. Emissionen und Immissionen
  10. Nachhaltigkeit

11. Portfoliokonformität und SWOT-Analyse

  1. Ausrichtung Anlagestiftung
  2. Portfoliokonformität
  3. SWOT-Analyse
  4. Objektstrategie

12. Bewertung

13. Investitionsantrag

14. Anhang

  1. Fotodokumentation
  2. Grunddaten
  3. Grundbuchauszug
  4. Protokolle Gebäudeversicherung
  5. GIS-Bericht zu Parzelle
  6. Auszüge Baureglement
  7. Mieterspiegel
  8. Auszug Vermarktungsunterlagen
  9. Erfolgsrechnung
  10. Auszüge Mietvertrag
  11. Bestehende Bewertung
  12. Baubeschrieb
  13. Berechnung technische Entwertung nach Kennzahlen
  14. Energieverbrauch
  15. Baupläne
  16. Auszüge Betriebskonzept

Jan Baumgartner
eidg. dipl. Immobilientreuhänder